Les différents types de biens immobiliers et leurs caractéristiques

Les différents types de biens immobiliers pouvant faire l’objet d’une évaluation immobilière en France.

Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur la pratique de l’Expert en évaluation immobilière et notamment sur les types de biens qui peuvent être évalués par l’expert immobilier et leurs caractéristiques à prendre en compte.

L’évaluation en matière immobilière peut s’effectuer pour un nombre incommensurable de biens différents par leur genre (bois, maisons d’habitation, appartements, terrains à bâtir, étangs, droits de passage, garages, locaux commerciaux, domaines agricoles, entrepôts , démembrements de propriété, biens publics, titres immobiliers, vergers, vignobles …). Chaque méthode d’évaluation est alors adaptée pour tenir compte de la catégorie de bien évaluée.expert-forestier-isf

Ainsi par exemple des marchés spéciaux peuvent se démarquer du marché dit « classique », telles les estimations de biens immobiliers de prestige (châteaux, îles privées, villas de luxe …), ou spécifiques en raison de la clientèle potentielle (par exemple les domaines forestiers de plus de 50 hectares, souvent acquis pour profiter d’avantages fiscaux et pour transmettre un patrimoine, ou encore les domaines agricoles, dont l’acquéreur aura un profil très spécifique selon le type d’exploitation : laitière, bovine, avicole, arboricole…).

Il s’agit alors pour la personne effectuant l’estimation de s’entourer de tous les éléments importants pour la détermination du prix de l’immeuble.

Ainsi, la vente d’un garage nécessitera une appréciation de la demande existante pour ce type de bien. Situé en centre ville connaissant des difficultés de stationnement, il aura davantage de valeur que le même garage situé en périphérie d’une ville peu importante.

Les facteurs physiques du bien en lui-même sont déterminants et nécessaires à prendre en compte pour obtenir une fixation de valeur la plus proche de la réalité.

expert-immobilier-marseille-isfAinsi, concernant les immeubles d’habitation, des points essentiels peuvent faire évoluer la valeur du bien. On peut citer la nature et la qualité des matériaux de construction utilisés, qui fera que la construction pourra perdurer de nombreuses années, ou au contraire est en état de vétusté avancée. Des matériaux dits « nobles » sont très appréciés, comme la pierre brute, le granit (notamment en Bretagne, riche en côtes granitiques), ou encore le marbre, gage de qualité. La qualité architecturale est un critère à ne pas écarter, facteur de plus-value dans nombre de cas, mais pouvant dégrader la valeur du bâti dans des cas d’excentricité ou de démarcation trop accentuée vis-à-vis du voisinage, lesdites situations restant minoritaires.

Les éléments d’équipement ont également une importance sur la valeur de l’immeuble. Il s’agira ici de regarder si les équipements sont en accord avec l’importance et la qualité du bien faisant objet de l’estimation. En ces temps de crise et de difficulté à la reprise immobilière dans certaines zones (on peut penser au centre Bretagne par exemple), la présence d’éléments d’équipement en bon état et en concordance avec l’immeuble peut être déterminante pour l’achat d’un bien immobilier. Il s’agira ici pour l’acquéreur potentiel de diminuer les coûts afférents à l’entrée dans les lieux (cuisine, décoration, système de chauffage récent, double vitrage…). Notons qu’il s’agit d’équipements liés à l’immobilier, qui font partie de l’immobilier, dans le cas contraire ce sont des biens mobiliers et donc ne sont pas inclus dans l’expertise immobilière.expert-immobilier-nice-isf

Peuvent également être cités, dans le même but que la remarque précédente, l’état d’entretien de l’immeuble et la vétusté du bien. L’Expert pourra, dans certains cas, affecter un coefficient de vétusté pour un immeuble en mauvais état, nécessitant des réparations ou une reconstruction partielle. Une réparation lourde, telle un ravalement de façade, inscrite au budget prévisionnel d’une copropriété pourra être imputée sur la valeur de l’appartement faisant l’objet de l’évaluation (en répartition de la quote-part). Néanmoins, l’application d’un coefficient de vétusté est très arbitraire et très subjective, et repose sur une hypothétique connaissance de l’Expert (très difficile à justifier devant un tribunal); nous privilégierons l’étude de comparables étant en état similaire, ou appliquerons une fourchette basse, toujours par rapport aux comparables utilisés.

L’emplacement de l’immeuble est également déterminant. Il apparait évident que la proximité d’un établissement scolaire, de commerces, du centre ville, des moyens de transports est génératrice de plus-value pour un immeuble d’habitation. Au contraire, la présence de nuisances liées à l’emplacement du bien, comme la présence d’usines bruyantes en agglomération, la proximité d’un lieu d’épandage pour lisier avicole en campagne (même si la législation limite ces nuisances), la proximité d’éoliennes (bruyantes selon certains), ou encore le passage régulier en zone aérienne sont sources de dépréciation de la valeur du bien en question.

valeur-venale-isfConcernant les terrains à bâtir, les critères déterminants au niveau des caractéristiques physiques sont de divers ordres. La qualité du sol est indéniablement déterminante. Ainsi, un sol remblayé ou  « mouvant », ou encore un sol qui était auparavant immergé et par système d’endigage est désormais émergé, verra la mise en place d’éléments de construction tels des pieux si les fondations sont profondes, des semelles ou radiers si les fondations sont superficielles, ce afin de rechercher le sol pouvant porter la construction envisagée. Cette opération crée un surcoût qu’il convient d’évaluer. La présence, au contraire, d’un sol imperméable tel qu’un sol argileux nécessitera la présence de drainage et de systèmes d’évacuation d’eau efficaces pour assurer l’intégrité de la construction.

La constructibilité, facteur qui ne tient pas compte du bien en lui-même mais de la politique d’urbanisme et des lois en vigueur, est une notion incontournable pour un terrain à bâtir, notion que nous verrons dans l’article traitant des contraintes réglementaires. Cette faculté peut également être intéressante pour des maisons d’habitation qui possèdent un terrain important et n’ont pas usé toute la faculté de construction, dont le terrain peut être divisé puis cédé à part.

La superficie du terrain à bâtir est liée à la notion d’urbanisme. Elle doit être suffisante pour permettre une construction. Dans les zones à habitat dense elle peut être minime (les documents d’urbanisme peuvent, comme à Paris, instaurer une superficie minimale d’une centaine de m²), ou importante (comme par exemple dans des zones à habitat dispersé ou naturelles dans lesquelles une construction nécessite un minima de quelques hectares ; cas qui s’avère exceptionnel malgré tout).expert-immobilier-nantes

Beaucoup d’autres facteurs sont importants dans la pratique de l’estimation de terrains à bâtir, tels le relief, l’espace aérien, l’environnement, la vue (dans certaines régions côtières ou montagnardes), les voies d’accès… Une analyse au cas par cas est nécessaire pour déterminer l’influence ces éléments en fonction du bien. Se dégage néanmoins un principe d’évaluation, puisse t-il paraître évident, selon lequel l’augmentation de la superficie du terrain fait augmenter le prix global, et fait baisser le prix au m² du terrain considéré, la valeur globale augmentant moins rapidement que la superficie.

Concernant les terrains de loisirs dits « d’agrément », certains facteurs complémentaires peuvent augmenter ou diminuer la valeur du bien considéré. Ainsi, la proximité de la mer pour certains terrains de loisirs côtiers multiplie la valeur de ce terrain. La richesse du sous sol fait acquérir, par des qualités géologiques ou minérales, une plus value non négligeable à ce terrain (gisement de pétrole, présence de grotte, de gaz de schiste…). La richesse faunistique d’un terrain peut également correspondre à certaines catégories de population (pratiques cynégétiques par exemple). La richesse de la flore peut quand à elle, déterminer du simple au double le prix de parcelles boisées (âge des arbres, feuillus ou résineux…) ; la présence d’une source pour un étang est davantage valorisée que l’alimentation en eau par un cours d’eau, etc…

On peut donc le voir, quel que soit le type de bien, les caractéristiques physiques à proprement dire sont primordiales pour la détermination juste et efficace de prix du bien considéré. Cependant, elles ne sont pas les seules à influencer le prix du bien. Des contraintes d’ordre réglementaire et juridique peuvent entourer le bien et le faire perdre en valeur, ou au contraire majorer ladite valeur. Nous le verrons dans un prochain article.

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Crédits photos: Pixabay – Braite / Fotshot Jarmoluk / EvgeniT / PixelAnarchy

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