Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur la pratique de l’Expert en évaluation immobilière et donne des conseils liés à l’immobilier. Aujourd’hui, nous verrons comment contester le prix donné par la commune ou la collectivité lors d’une préemption d’un bien situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, ou du droit de préemption au titre du PEAN ou autre.
Nous verrons de la manière la plus synthétique possible qu’est ce que le droit de préemption urbain (DPU) et ses formalités, ainsi que les moyens de contester un prix proposé inférieur après préemption de la commune.
Les titulaires du droit de préemption urbain :
Les communes qui ont un Plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS), une carte communale, ou les EPCI qui possèdent la compétence en matière de PLU.
Les immeubles soumis au droit de préemption urbain sont presque tous les immeubles, sauf exceptions comme (liste non exhaustive) :
Immeuble bâti cédé au locataire en cas de crédit bail, immeuble bâti par une société coopérative de HLM de location-attribution, immeuble neuf vendu en état futur d’achèvement, lot de copropriété dans les 4 ans de l’achèvement, lots de copropriété verticale d’une copropriété issue d’une société d’attribution, ou mise en copropriété ne résultant pas d’un partage depuis plus de 10 ans, part ou action d’une société d’attribution, cessions de biens au profit du bénéficiaire d’une déclaration d’utilité publique, immeubles faisant l’objet d’une mise en demeure d’acquérir, parts de sociétés civiles de construction-vente (SCCV), baux à construction et emphytéotiques qui n’impliquent pas de transfert de propriété à leur date d’expiration, cession de l’usufruit d’un bien.
Il est possible de trouver un tableau récapitule et qui clarifie les situations qui sont soumises et celles qui échappent au droit de préemption urbain, à jour des modifications de la loi ALUR ; il est téléchargeable ici :
Concrètement, comment est mise en place la procédure de préemption, et que faire si vous faites l’objet d’une préemption ?
Le vendeur, ou plus généralement son Notaire, a l’obligation s’il est soumis au droit de préemption, d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour chacun des biens qu’il souhaite vendre, sauf s’ils sont sur le même tènement. Il en est de même si les propriétaire d’une partie du bien sont différents, ou si l’une des parcelles du tènement est soumis à un autre droit de préemption (par exemple le droit de préemption de la SAFER).
A qui l’adresser ? Au maire de la commune concernée.
Condition de forme : il faut une signature du vendeur ou du Notaire qui est mandaté pour le faire, et le formulaire doit être envoyé avant l’acte authentique définitif. Un compromis ou promesse peut être signée sous condition de purge du droit de préemption. C’est habituellement indiqué dans les actes notariés, mais vous pouvez vérifier la mention si elle n’est pas inscrite. Certains Notaires peuvent facturer des honoraires de DIA alors qu’il s’agit d’un simple formulaire que vous pouvez remplir vous même, si vous avez des notions simples.
Une DIA est conservée durant 5 années pour d’éventuelles contestations ultérieures d’un acte passé.
Quel est le contenu de la DIA ?
Télécharger formulaire DIA en cliquant ICI
Les détails de son contenu sont visibles dans les différentes rubriques.
Une fois la DIA reçue par la commune ou par la collectivité par délégation, si elle est dûment complétée et qu’il ne manque pas de pièces, quel est le délai de préemption de la commune?
La commune dispose de 2 mois pour instruire la demande qui a été formulée et exercer son droit de préemption, à compter de la réception en mairie.
Un droit de visite peut également être utilisé par le titulaire du droit de préemption. Ce droit de visite peut être refusé par la personne qui fait l’objet de la DIA, de manière explicite ou implicite, des mesures particulières étant alors prises, qui ne seront pas développées ici(lien vers http://droitdepreemption.blogspirit.com/tag/visite). Cette demande de droit de visite suspend le délai de 2 mois initialement accordé.
Une demande de documents supplémentaires pour compléter la demande peut également être formulée. Dans ce cas également, le délai d’instruction est suspendu jusqu’à la communication effective des documents demandés.
Si la préemption est réalisée par la commune, elle doit en faire la publicité pour les tiers dans le délai des deux mois et la notifier au vendeur.
Comment contester le prix proposé pour une préemption?
Vous avez conclu une vente à 400 000 euros pour un bien. La commune préempte ce bien avec contestation du prix et vous propose une somme de 250 000 euros. Dans ce cas, il peut être utile, voire indispensable de faire appel à un expert en évaluation immobilière pour analyser votre bien et pouvoir, dans un rapport d’expertise détaillé et utilisant des comparables pertinents, trancher la valeur et éventuellement aller dans votre sens. Si le rapport ne va pas dans votre sens et conforte la valeur de 250 000, vous n’avez pas besoin d’apporter le rapport lors de la contestation et vous pouvez accepter le prix proposé par la commune en contestation du prix initial.
Par contre, si l’expert évalue votre bien à un prix supérieur, et que cet expert est agréé près la Cour d’Appel, vous pouvez valablement produire son rapport, voire lui demander d’intervenir pour expliquer son rapport devant le tribunal, afin de justifier que la valeur proposée par la commune est trop faible. Sachant que ce sont les services du Domaine (Direction de l’Immobilier de l’Etat) qui réalisent cette estimation, il n’est pas rare qu’ils ne se déplacent pas, ou qu’ils ne regardent le marché que succinctement, puisqu’ils ont un nombre important de demandes à traiter. C’est là ou l’expert en évaluation immobilière peut vous aider dans votre contestation. Les Experts travaillent également avec des avocats, puisque ces derniers peuvent analyser la recevabilité de la préemption sur le fond, et ensuite demander une expertise afin de contester le prix si la contestation sur le fond n’est pas possible. Il arrive très souvent que des préemption soit infondées, ou que le projet justifiant la préemption soit trop vague, trop peu étayé, et de nombreuses préemptions pourraient être évitées si elles étaient effectivement contestées.
Quelles sont les possibilités à l’issue de l’étude de la DIA ?
1/ La commune renonce à préempter, expressément ou en ne répondant pas au terme des 2 mois prévus.
2/ La commune préempte au prix proposé et la vente est définitive, puisque la commune se substitue à l’acquéreur ; le propriétaire ne peut pas décider de retirer son bien de la vente.
3/ La commune préempte le bien mais propose un prix plus faible que celui de la DIA, ce que le vendeur n’accepte pas. Dans ce dernier cas, plusieurs voies sont possibles : renoncer à la vente expressément ou tacitement ; accepter le prix proposé ; maintenir le prix ou accepter que celui-ci soit fixé par le juge de l’expropriation.
En cas de maintien du prix demandé, soit la commune accepte le prix, soit il saisit le juge de l’expropriation. Des règles de forme doivent être respectées avec un risque d’annulation de la préemption si elles ne sont pas respectées et le retour de la liberté de vendre pour le vendeur.
Bien entendu, de nombreuses autres règles sont volontairement absentes de cet article afin de ne pas en alourdir le contenu et conserver un caractère simple à l’ensemble. D’autres articles verront prochainement le jour sur d’autres sujets liés aux DIA.
On peut donc voir qu’outre la spécificité du bien en sa nature, certains aspects sont primordiaux, et de nombreux points d’ordre réglementaire dénatureraient l’estimation de la valeur s’ils venaient à être négligés. L’Expert y prête une grande attention lors de la détermination de la valeur vénale.
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