Expert en évaluation immobilière : le flou artistique !

Normes, accréditations, associations d’experts, définitions différentes, formations différentes …

Comment le client peut-il s’y retrouver dans cet enchevêtrement de normes, règles et associations qui se superposent et créent un flou parfois volontairement entretenu par la profession? Ce flou est exploité par les commerciaux pour augmenter les honoraires perçus, au détriment du client de l’expert.

Evalvé, dans sa volonté de clarification des choses, fait tout de même le point sur les différents tentatives de structuration de la profession d’expert immobilier des dernières années.

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Des normes sont nécessaires pour une pratique harmonisée des experts immobiliers. Ils ne peuvent pas utiliser leurs méthodes chacun de leur côté, pensant qu’elles sont les plus pertinentes. Il a fallu formater la pratique, l’uniformiser, au fur et à mesure que la profession a pris de l’ampleur.

Les normes IFRS (International Financial Reporting Standards) ont contribué à cette structuration de la méthodologie employée. Elles sont issues de l’IASB (International Accounting Standards Board)[1]. Elles ont vocation à créer et publier des normes internationales concernant les informations financières des entreprises, à travers la présentation de leurs états financiers notamment. Cet objectif vise à clarifier la vision des acteurs en imposant des normes; dans un contexte de globalisation et de mondialisation des entreprises.

Les normes IFRS sont multiples, et ont un impact à plusieurs niveaux. Dans le domaine de l’immobilier, elles sont au nombre de 4 (IAS 2 : biens immobiliers comptabilisés dans les stocks de l’entreprise, destinés à être vendus dans le cadre d’une activité régulière de cession d’actifs ; IAS 16 : biens immobiliers comptabilisés dans les immobilisations corporelles de l’entreprise ; IAS 17 : contrat de location[2], IAS 40 : Immobilier de placement).

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Dans chacune de ces normes, est définie la valeur recherchée, la méthodologie employée pour y parvenir, ainsi que l’ensemble des diligences que l’expert doit adopter pour effectuer ses expertises.

Ces normes donnent par conséquent un cadre à la pratique de l’expertise, évitant toutefois soigneusement de donner un statut ou des prérogatives particulières à l’expert. Cependant, elles sont limitées aux entreprises cotées. Il y a donc un vide pour les expertises réalisées dans un autre cadre.

Pour pallier à ce manque de reconnaissance, outre ces normes, des organismes sociétaux se sont créés, ou se sont développés, dans ce même but d’uniformisation des pratiques, à travers généralement un « titre », s’appuyant sur la notoriété de la structure chapeautant la distribution les nominations.

Les deux titres les plus importants en expertise immobilière actuellement sont le titre expert « Recognised European Valuer » (REV) délivré par l’association européenne « The European Group of Valuers Associations » (TEGoVA) et les certifications « Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors » (MRICS) et « Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors » (FRICS) délivrés par l’institution du même nom (RICS).

TEGoVA est une association de droit Belge, née en 1977[3], qui fédère 59 associations différentes dans 32 pays Européens. 6 associations Françaises y ont adhéré[4]. L’association revendique compter 70 000 professionnels adhérents[5].

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L’association a pour but évident d’harmoniser la pratique dans les pays adhérents, dans la logique qui est évoquée ci-haut de réduire les risques inhérents à la valeur des actifs dans les différents pays Européens. Nous noterons qu’elle ne se cantonne pas à l’Europe, puisqu’elle compte parmi ses membres l’influent Appraisal Institute (Etats-Unis) et le Dubaï Land Department (Emirats Arabes Unis – TAQYEEM).

Une citation du président de l’intergroupe URBAN au Parlement Européen, en préface à la 7ème édition des European Valuation Standards (EVS) par TEGoVA, image de manière pertinente la nécessité des normes Européennes et l’intérêt de l’expertise immobilière : «Across the Union, real estate markets, closely dependent on bank finance, have all been affected by the crisis and in some areas have been part of the systemic problem. The European Parliament has been at the forefront of the wave of EU legislation designed to make it far more difficult for such cascading market failures to happen again. Valuation is clearly a key component of property market safety and security, and it is therefore to be welcomed that European Valuation Standards comprise specific applications on valuation issues raised by the Services Directive and the Alternative Investment Fund Managers Directive[7]. »

 L’association délivre des certifications dénommées REV. Celles-ci permettent aux clients Européens et Internationaux de recourir à des experts présentant une compétence élevée en la matière et ayant des connaissances théoriques et pratiques, acquises par une expérience significative.

En complément ou conjointement à cette certification, existe la certification délivrée par la RICS. La RICS est une organisation internationale créée en 1868 en Grande Bretagne, qui intervient dans les domaines liés à l’immobilier à travers la certification de ses membres, dans les mêmes buts que TEGoVA, à savoir l’harmonisation des pratiques, la déontologie et le suivi des principes développés. Les membres RICS possèdent un rayonnement international, et permettent aux entreprises une lisibilité par rapport au marché, également dans cette logique de mondialisation et de globalisation des pratiques immobilières.

RICS France est présente dans l’hexagone depuis 1993, initialement comme association, et désormais constituée comme SARL. Elle compte plus de 1 000 membres, 500 candidats, et 1 500 étudiants issus des formations accréditées[8]. La RICS est signataire de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, mais concerne l’ensemble des professions immobilières.

La RICS organise un nombre important de conférences, colloques, dispense des cours, etc… . La « Bible » des membres de la RICS est le « Red Book », dont le « Guide Bleu » de TEGoVA s’est inspiré. Celui-ci rassemble les règles s’imposant à tout membre de la RICS, les méthodologies d’évaluation à employer, la déontologie… la première publication de cet ouvrage date de 1980, la dernière en 2012, avec l’intégration des International Valuation Standards (IVS)[9].

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Le changement du statut d’association à celui de SARL peut interroger. En effet, avec un montant de cotisation des MRICS en 2014 de 669 € (814 pour les FRICS) par an pour la plupart des pays Européens, l’entreprise collecte des revenus de plus de 65 Millions de £ (environ 81,5 Millions d’€) annuellement[10], acquis grâce à ses 118 000 membres. La RICS est une certification qui s’est largement développée ces dernières années, et qui continue sa croissance au sein de l’industrie immobilière. S’agissant de l’expertise immobilière, un nombre conséquent de professionnels est désormais affilié à la RICS.

En parallèle à ces deux certifications majeures, puisqu’intervenant à l’échelle internationale, on peut retrouver sur le territoire national une pléiade d’accréditations, agréments, ou labels concernant plus ou moins d’experts, chacun d’entre eux ayant ses propres conditions d’admission, de suivi et de pratique. On y retrouve par exemple la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, qui dit compter près de 700 experts. Elle promeut des valeurs similaires à celles évoquées pour les autres structures, toujours dans le même but. Elle est signataire de la Charte de l’Expertise.

On retrouve également l’agrément donné par le Centre National de l’Expertise (CNE), l’agrément donné par la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers (CNEI), mais également l’agrément de la Chambre Syndicale des Experts Immobiliers de France (C.S.E.I.F.), l’agrément de l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP), le label Notexpert délivré par les Autorités Notariales ; cette liste n’étant pas exhaustive car il existe un nombre conséquent d’associations ou regroupement locaux ou régionaux…

Chaque structure se targue d’être présente sur le territoire depuis un certain nombre d’années, et d’avoir un nombre significatif de membres. Elles ont, dans l’ensemble et même si certaines pratiques peuvent différer légèrement, des objectifs communs et sont en accord avec la Charte de l’expertise. Pourquoi en ce cas rester dans une situation de ce type ? Pourquoi ne pas réunir les volontés et rassembler les efforts au sein d’une même entité ?evaluer-bien-immobilier-isf

Il est donc légitime de se réjouir de l’importance grandissante de telles fédérations de professionnels, soumis à un ensemble de mêmes règles, réunis autour de la promotion de la profession et de la reconnaissance d’un titre unique, gage de qualité pour les clients, en particulier internationaux.

On s’interroge donc légitimement : que doit-on penser d’un expert immobilier qui se veut attaché à une société d’expertise, qui est affiliée à une association (AFREXIM), elle-même affiliée à une association (TEGoVA), en étant de surcroît accrédité par une entreprise (RICS) ?

Comment s’y retrouver dans cet enchevêtrement de normes, de labels, de titres, d’associations ? Toutes les associations existantes vivent pour l’expertise, réfléchissent pour la progression de la profession, dans l’intérêt de leurs membres. Il est compréhensible que les intérêts puissent diverger entre un expert immobilier agréé indépendant et une société Internationale adossée à une banque qui compte plus de 90 experts ; cependant la volonté première est la même. Pourquoi noyer l’expertise sous un flot de dénominations, compliquer la lisibilité déjà opaque qu’elle offre à la clientèle ?

Vous avez besoin d’un expert RICS ?
Vous avez besoin d’un expert REV ?
Vous avez besoin d’un expert FNAIM ?
Vous avez besoin d’un expert CNEI ?
Vous avez besoin d’un expert Agréé par la Cour d’Appel de votre région ?

Ou alors vous avez tout simplement besoin d’une expertise immobilière pour votre entreprise, à un coût minimal, avec un rapport qui pourra être fournis aux services fiscaux en cas de besoin, sans payer pour des certifications qui ne sont aucunement reconnues?

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Evalvé tente de décomplexifier la pratique de l’évaluation et rend accessibles aux chefs d’entreprises, aux Directeurs administratifs et financiers et au grand public les informations relatives aux pratiques des experts immobiliers en France.

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[1] Nommé International Accounting Standards Committee jusqu’à la réforme vécue en 2001. Le nom des IFRS étant jusqu’alors les normes IAS (International Acounting Standards).

[2] Une interview de Guillaume Savard, Directeur du Service Corporate Solutions – Consulting & Transaction Management chez Jones Lang Lassalle, traite de l’impact de cette norme sur le domaine de l’immobilier, en particulier relativement aux baux commerciaux. Source : www.jll.fr .

[3] D’une fusion entre les deux associations Euroval et TEGoVOFA. Site de TeGOVA: www.tegovafrance.com/

[4] Lesquelles sont le Conseil Supérieur du Notariat (CSN), le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI), l’Institut Français de l’expertise Immobilière (IFEI), Confédération des Experts Fonciers (CEF), l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) et la Chambre des Experts Immobiliers de la FNAIM.

[5] Source : www.tegova.org

[6] Source : le Cercle de l’IFEI, www.ifei.org

[7] La traduction n’a pas été effectuée pour conserver l’intégrité des idées évoquées.

[8] Source : www.rics.org

[9] Standards d’évaluation Internationaux

[10] Chiffres issus du compte rendu annuel 2012/2013 de la RICS, présentant notamment les éléments financiers sans détails. Source : RICS Annual Review 2013.

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