Expertise immobilière : de nombreux exemples internationaux

De nombreux praticiens sont frappés de voir à quel point la pratique de l’évaluation immobilière chez nos pairs Canadiens, Américains, ou Néo-Zélandais est facilitée.

Cette facilitation réside notamment dans l’obtention des données d’exploitation et des renseignement pratiques inhérents à l’évaluation, mais aussi dans la fluidité des échanges qu’ont les évaluateurs agréées avec les professionnels du secteur de l’immobilier, ainsi que la qualité des organismes fédérateurs de la profession. La connaissance et la reconnaissance sociétale de l’évaluateur immobilier est jalousée par le corps professionnel Français.

Evalvé, dans sa volonté de clarification de l’évaluation immobilière, fait le point sur les pratiques à l’étranger et engage la réflexion sur la nécessité d’une réforme de la pratique de l’expertise immobilière.

Cette facilitation visible chez les évaluateurs agréés est synonyme, pour la pratique de l’expertise, d’une plus grande qualité et d’un rendu final d’autant plus pertinent. Qui dit pertinence en expertise dit justesse de la réflexion, donc diminution du caractère aléatoire et incertain de l’expertise, qui fait tant défaut chez certains acteurs. D’autre part, qui dit pertinence de l’expertise dit également transparence du marché immobilier. Cette transparence est nécessaire au maintien de l’équilibre de l’économie immobilière, et permet, si ce n’est d’éviter puisqu’elle est liée à la financiarisation, de limiter l’impact d’une crise immobilière, qui reste latente ces dernières années.evaluation-luxe-expertise-immobilière-prestige-haut-gamme

Les trois systèmes que nous avons précédemment développés (USA, Canada et Nouvelle-Zélande) sont riches en enseignements. Ils pourraient d’ailleurs faire l’objet de plus amples explications, mais la teneur première de leur contenu nous est désormais connue. Elle permet de faire un parallèle avec le système en place de l’expertise en évaluation immobilière Française que nous avons développé ci-haut, et de proposer des solutions applicables dans notre pays.

Outre ces 3 pays, de nombreuses nations ont consacré la pratique encadrée de la profession. Leurs systèmes sont pour la plupart très efficients. Nous avons ainsi fait ressortir ces systèmes, sans les développer outre mesure :

  • Au Japon, les normes d’évaluation ont été promulguées en 1965 par le gouvernement, à travers un organisme : l’Association Japonaise d’évaluation immobilière. Deux niveaux d’agréments sont proposés : Evaluateur Immobilier Agrée (LREA) et Assistant d’Evaluateur immobilier Agréé (LAREA). Un certain nombre de connaissances, de diplômes et une expérience sont demandés.
  • Au Mexique, après une longue période sans obligations, la pratique de l’évaluation immobilière a nécessité au cours des années 1990 l’obtention d’une licence délivrée par l’Etat. Une vingtaine d’établissements scolaires sont habilités à former les futurs évaluateurs. Un texte regroupant les règles applicables à l’évaluation a part ailleurs été publié par la Société Hypothécaire Fédérale (Sociedad Hipotecaria Federal : SHF). Notons qu’il n’existe pas d’équivalence de la RICS dans ce pays. Un processus d’unification des normes est en cours, pour l’émergence d’une reconnaissance panaméricaine de la profession, à l’image du travail fourni par The TEGoVA en Europe, initié par l’UPAV (Union of Pan American Valuers).estimer-bien-immobilier-evaluateur-estimateur-estimation
  • La Pologne possède également un système intéressant. La profession est réglementée par une loi sur le statut de la gestion immobilière datant de 1997[1], et par une ordonnance du Conseil des Ministres de 2004. Le « Livre vert » de l’évaluation, intitulé les Principes Généraux Nationaux d’Evaluation (Poweszechne Krajowe Zasady Wyceny : PKSWP[2]) est publié par la Fédération polonaise des Associations d’évaluateurs, un peu à l’image de la charte de l’expertise en France.
  • La situation Russe a évolué ces dernières années. La profession est née en 1993 avec la Société Russe des Evaluateurs (Russian Society of Appraisers : RSA), qui fut rejointe par plusieurs autres regroupements. Une loi fédérale relative à la régulation de la pratique de 1998 a clarifié la situation, en disant qu’une évaluation ne serait valable qu’à condition que la personne qui la délivre soit affiliée à un regroupement reconnu par l’Etat. Elle institue également une assurance professionnelle de 300 000 roubles russes (environ 6.220 €), avec copie du certificat d’assurance annexé aux rapports rendus. Les normes IVS sont répandues en Russie, et l’on constate l’émergence des normes internationales RICS et de TEGoVA.
  • En Amérique du sud, l’Argentine a structuré la pratique professionnelle depuis la création en 1957 de l’Institut Argentin de Taxation (Instituto Argentino de Tasaciones : IAT). Les évaluateurs en Argentine doivent justifier une formation ou une expérience dans le domaine de l’évaluation. Le Tribunal de la Taxation de la Nation (Tribunal de Tasaciones de la Nación) a œuvré pour l’encadrement des pratiques de l’évaluation immobilière en Argentine.expertise-construction-evaluation-litige-cour-appel
  • Le système mis en place en Colombie est très transparent. Il est organisé autour d’un Registre National des Evaluateurs Colombien (Avaluadores Registro Nacional : ARN), qui est tenu par deux associations : la Sociedad Colombiana de Avaluadores (SCA) et la Federacion Colombiana de Lonjas de Propriedad Raiz Fedelonjas. Un Conseil National des Evaluateurs, quand à lui, gère la formation et l’accès à la profession des évaluateurs. L’accès est permis uniquement aux experts membres de l’ARN, qui doivent disposer des recommandations et du parrainage de leurs pairs. Le SCA est membre de l’UPAV, association évoquée ci-haut pour le Mexique, relative à l’établissement de règles panaméricaines. Les normes IVS, enfin, sont reconnues par les structures locales.
  • Enfin, la Chine, malgré ses spécificités, principalement en raison du caractère bipartite de son système de propriété foncière (différenciation de la propriété/possession[3] du sol de celle du bâti), a une organisation efficace de la profession. Elle promeut deux types d’expertise. La première est une expertise des biens immobiliers, régie par la norme GB/T50291 datée de 1999 de la SREA (Standards for Real Estate Appraisals), et une expertise du sol, régie par la norme GB/T18508 datée de 2001 de la RULE (Regulation for Urban Land Evaluation). Outre la SREA, les évaluations doivent suivre les obligations en matière d’évaluation hypothécaire. L’accession à ces agréments est soumise à la réussite d’un examen. L’expert sera en cas de réussite dudit examen certifié par l’Etat, après inscription officielle, pour une durée de 3 ans. Nous soulignerons que les normes précités ne sont pas ouvertes à l’international, et négligent notamment les normes IVS.

La question posée par ce court article est la suivante: si des pays étrangers ont réussi à mettre en place des systèmes efficients en matière d’expertise en évaluation immobilière, reconnus par leur système et leur société, pourquoi sommes nous en France encore tant en retard, avec une accumulation de sociétés et d’associations qui ne veulent plus rien dire, pour les experts et pour leurs clients ?

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Evalvé tente de décomplexifier la pratique de l’évaluation et de rendre accessibles aux chefs d’entreprises, aux Directeurs administratifs et financiers et au grand public les informations relatives aux pratiques des experts immobiliers en France.

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[1] JL n°115, texte 741. Loi du 21 Août 1997.

[2] Disponible en ligne sur le site polonais aimproperty.pl

[3] La possession ne vaut pas propriété dans tous les cas en Chine, le droit de propriété absolu n’existant pas.

Crédits photos: Pixabay –  Hans /  Jarmoluk / ssalae

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