De nombreux praticiens sont frappés de voir à quel point la pratique de l’évaluation immobilière chez nos pairs Canadiens ou Américains, outre-Atlantique, est facilitée.
Cette facilitation réside notamment dans l’obtention des données d’exploitation et des renseignement pratiques inhérents à l’évaluation, mais aussi dans la fluidité des échanges qu’ont les évaluateurs agréées avec les professionnels du secteur de l’immobilier, ainsi que la qualité des organismes fédérateurs de la profession. La connaissance et la reconnaissance sociétale de l’évaluateur immobilier est jalousée par le corps professionnel Français.
Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur les pratiques à l’étranger et engage la réflexion sur la nécessité d’une réforme de la pratique de l’expertise immobilière.
Nous avons passé en revue les pratiques de l’évaluation immobilière au Canada. Une organisation similaire a été mise en place chez leurs voisins, aux Etats-Unis. Elle repose sur « The Appraisal Foundation », reconnue et autorisée par le Congrès des Etats-Unis comme source des normes d’évaluation et des qualifications des évaluateurs agissant sur le territoire des USA. Il est composé d’un conseil d’Administration (Board of Trustees), d’un conseil des pratiques d’évaluation (Appraisal Practices Board : APB), d’un conseil des normes d’évaluation (Appraisal Standard Board : ASB) et d’un conseil d’évaluation des qualifications (Appraisal Qualifications Board : AQB).
L’ASB permet la conception, l’application et la modification des normes uniformes de la pratique professionnelle en matière d’évaluation (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice : USPAP). L’APB permet de dispenser des conseils auprès des évaluateurs, des autorités et des clients, sur les services d’évaluation et les méthodologies employées. L’AQB, quand à lui, établit les exigences en termes de formation, d’expérience et d’examens pour l’accession à la licence dispensée par l’Etat ou les certifications.
Les normes USPAP précédemment évoquées sont l’équivalent des NUPPEC Canadiennes. Les évaluateurs immobiliers agréés aux Etats Unis doivent impérativement appliquer les règles de l’USPAP, sous peine de se voir appliquer des sanctions disciplinaires allant jusqu’à la perte de la licence octroyée. D’autres règles sont imposables par des organismes, notamment le très respecté Appraisal Institute, l’Institut Canadien des Evaluateurs et les International Valuation Standards (IVS) du Conseil des normes internationales d’évaluation (International Valuation Standards Council : IVSC). Ce sont cependant les normes USPAP qui sont appliquées par l’ensemble des Etats fédéraux et provinces des Etats-Unis[1]. On peut y faire un parallèle avec la charte de l’expertise en France, sans en avoir les contraintes.
Les normes USPAP sont au nombre de 10, avec 10 précisions ayant la même importance que les normes, et 32 avis consultatifs relatifs à l’application desdites normes dans des cas spécifiques et donnant divers conseils pour la pratique.
Similairement aux agréments dispensés par l’ICE au Canada, l’Appraisal Institute distingue plusieurs catégories d’évaluateurs, leur donnant un titre reconnu par les tribunaux, les organismes gouvernementaux, les institutions financières et les investisseurs[2].
Les appellations auxquelles peuvent prétendre les évaluateurs agréés sont les suivantes :
- MAI (Member of the Appraisal Institute) : experts expérimentés dans l’évaluation commerciale, industrielle, résidentielle et de tout autre actif. Ils dispensent des conseils relatifs aux décisions d’investissement immobilier.
- SRA (Senior Residential Appraiser) : experts spécialisés en immobilier résidentiel.
- SRPA (Senior Real Property Appraiser): experts spécialisés en évaluation commerciale, industrielle et autres actifs.
- RM (Residential Member): experts en évaluation résidentielle de moins de 4 unités d’habitation au sein d’un même ensemble immobilier.
Pour prétendre à l’une de ces désignations, des règles d’éthique, des formations, des examens, l’obtention de diplômes et une « bonne moralité » sont demandés. Ils dépendent de la désignation souhaitée, et sont très strictes. Les praticiens suivent également des formations au cours de leur parcours professionnel.
Le recours à un évaluateur est devenu obligatoire en 1992, chaque Etat fédéral pouvant imposer des règles spécifiques sur son territoire, selon les besoins : on comprend qu’un évaluateur de l’état du Nouveau-Mexique, d’une superficie similaire à celle de l’Italie et possédant 6,5 habitants au km² n’aura pas stricto sensu la même législation qu’un évaluateur pratiquant dans l’état de New York qui compte 139 habitants au km², soit 2,5 fois plus que la population Suisse.
Notons tout de même que d’autres associations existent, mais elles possèdent moins de membres et de prérogatives que l’Appraisal Institute. Il existe notamment l’American Society of Appraisers, la National Association of Independent Fee Appraisers, la National Association of Master Appraisers, ou encore la National Association of Real Estate Appraisers ; dont certaines spécialisées en évaluation agricole ou forestière, à l’image de nos Experts Fonciers et Agricoles, ou Experts Forestiers.
On comprend cependant que cette nation, à la 4ème place mondiale en termes de surface et 3ème place en termes de population, puisse avoir des regroupements d’évaluateurs différents. Cette remarque met en exergue le fait que la France possède une multitude d’associations et de regroupements pas forcément utiles, alors qu’il n’y a pas d’intérêts le justifiant.
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Evalvé tente de décomplexifier la pratique de l’évaluation et de rendre accessibles aux chefs d’entreprises, aux Directeurs administratifs et financiers et au grand public les informations relatives aux pratiques des experts immobiliers en France.
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[1] Celles-ci comprennent tout de même une étroite corrélation avec les normes IVS et les normes de l’ICE.
[2] Source : www.appraisalinstitute.org
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