Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur la pratique de l’Expert en évaluation immobilière et donne des conseils liés à l’immobilier. Aujourd’hui, nous verrons comment contester le prix donné par la commune ou la collectivité lors d’une préemption d’un bien situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, ou du droit de préemption au titre du PEAN ou autre.
Le Code Général des Collectivités Territoriales impose aux collectivités territoriales et autres organismes publics ou personnes privées en dépendant de consulter le service des Domaines, désormais Direction de l’immobilier de l’État, pour faire évaluer les biens avant une opération de cession, acquisition, prise à bail ; et plus généralement de toute autre opération immobilière . Le Domaine donne à cet égard un avis concernant la valeur locative ou la valeur vénale des biens qui lui sont soumis.
Cela permet de sécuriser les opérations et de faire en sorte que les collectivités paient un prix juste pour leurs acquisitions, mais également qu’elles vendent leur patrimoine à un prix juste. Il en ressort une meilleur transparence de la politique immobilière et une optimisation des ressources de la collectivité. Certaines saisies des Domaines sont facultatives, d’autres sont obligatoires afin de ne pas saturer ce service qui doit honorer de nombreuses demandes.
La saisine du Domaine est obligatoire pour les cas suivants :
– Acquisitions de gré à gré et prises à bail : Montant supérieur ou égal à 180 000 hors taxes hors droits pour une acquisition de gré à gré, et les prises à bail d’un montant annuel supérieur ou égal à 24 000 euros charges comprises.
– Lorsqu’il s’agit d’une acquisition par voie de préemption, le seuil de saisine du Domaine est de 180 000 euros hors taxes hors droits.
En cas d’usage du droit de préemption urbain renforcé (DPUR) ou du droit de préemption dans une ZAD ou pré-ZAD, le cas est particulier puisque la saisine est obligatoire dans tous les cas.
– en ce qui concerne les acquisitions dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique, il en est de même, la saisine est obligatoire quelque soit le montant. Dans ce cas précis, plusieurs interventions sont nécessaires selon une procédure plus complexe liée au droit de l’expropriation, qui ne sera pas vue ici.
– enfin, concernant les cessions immobilières, idem, saisine obligatoire quelle que soit la valeur envisagée, hormis les communes de – de 2000 habitants, ou les EPF (Établissements Publics fonciers).
Le service de l’évaluation du Domaine travaille de la même manière que les experts privés, à cela près qu’un expert privé, même dans mes grands cabinets d’expertise, a très peu de source d’informations sur les transactions opérées sur le secteur de son bien. Il est obligé d’élargir le champs de comparables au niveau géographique, ou au niveau temporel. Certains comparables n’ont alors rien à voir avec le sujet concerné et n’ont de comparable que le nom. Le service du Domaine, quand à lui, possède les données fiscales concernant les transactions opérées sur son secteur, puisqu’il fait partie de la DGFIP et que les Notaires doivent transmettre les informations relatives aux biens qui sont cédés et acquis via le service de hypothèques de leur ressort.
Vous trouverez par ailleurs, en plus de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, la charte du service des Domaines, que vous pouvez télécharger en cliquant ici: Télécharger la charte du domaine
Celle-ci détaille le déroulement d’une expertise et les critères de l’évaluation immobilière des chargés d’évaluation pour le compte de l’État. Si elles diffèrent légèrement, elles restent toutefois proches.
Après ces premiers éléments, venons-en désormais à ce qui nous intéresse plus particulièrement.
Comment contester une évaluation du Domaine ?
Si vous voulez contester sur la forme la décision d’expropriation, contactez un Avocat en droit administratif ou un avocat spécialisé en expropriation, qui a déjà eu plusieurs dossiers de ce type, et connaît parfaitement les vices de procédure qui entachent de nullité l’expropriation. Pour certains cas il est très difficile de contester ces décisions.
Par contre, si vous souhaitez contester le prix donné par le service des Domaines, qui a estimé la valeur vénale de votre bien, ou par une collectivité ou mairie qui négocie avec vous, il vous suffit de faire appel à un expert en évaluation immobilière. Cet expert va procéder de la même manière que les Domaines, mais il arrive que ce service particulier de la DGFIP ait à traiter un nombre important de demandes, et passe rapidement sur l’évaluation de votre bien, avec des comparables (références immobilières) trop anciennes, trop éloignées géographiquement, ou encore trop différentes physiquement et techniquement de votre bien. Il faut impérativement préciser au préalable à l’Expert que vous mandatez que vous allez potentiellement utiliser son rapport pour une action en justice contre l’évaluation réalisée par les évaluateurs du Domaine.
L’expert immobilier, lui, interviendra sur votre bien et passera davantage de temps, et procèdera à un examen beaucoup plus poussé afin de donner la valeur vénale de votre bien. Il vous rend ensuite son rapport et vous donne les éléments de précision qu’il juge utile de donner. Ensuite, vous avez plusieurs options :
– Soit la valeur du rapport est quasi similaire à celle donnée par les Domaines, et en ce cas c’est que l’analyse du service de la Direction Immobilière de l’État était pertinente, vous gardez donc le rapport sans le fournir en justice, et acceptez le prix proposé ;
– Soit la valeur est inférieure à celle du service de l’État. Même principe, vous vous gardez bien de fournir le rapport et ne contestez pas la décision.
– Dernière option, l’évaluation fournie par l’expert donne une valeur vénale supérieure à la valeur formulée par les Domaines. Donnez alors votre avis à l’Expert et échangez à ce sujet et vérifiez que les comparables sont cohérents, relativement récents et plus pertinents que ceux du service des Domaines. Dans ce cas, adressez une demande de précision d’un rapport complet du service du Domaine, ou a minima des comparables utilisés par ce service pour déterminer la valeur vénale de votre bien. Demandez ensuite à l’Expert si ces comparables restent pertinents par rapport aux siens, et si un angle d’attaque est possible.
Ensuite, utilisez le rapport fourni devant le juge pour contester la valeur donnée par l’autorité publique. Le juge pourra alors demander à un expert agréé de trancher et de rédiger un rapport qui fera foi.
Vous pouvez aussi directement demander à un expert immobilier judiciaire, agréé par le tribunal d’intervenir sur votre bien, mais le juge pourra en nommer un autre, donc cela peut être judicieux d’en solliciter un dès le début.
Il se trouve que c’est notre activité unique, nous avons une expérience en ces cas particuliers, et nous proposons une grille tarifaire précise pour les évaluations, avec une variation pour ce qui concerne les dossiers qui vont devant un tribunal. Vous pouvez remplir le formulaire en cliquant ici et en exposant votre demande le plus précisément possible. Un expert spécifique et compétent dédié à votre demande vous rappellera rapidement, avec des honoraires plafonnés par Evalvé.
Vous avez aussi la possibilité de choisir vous-même un expert immobilier. Nous vous en donnons en tout cas toutes les clefs, notamment les listes des experts agréés près les différentes Cour d’Appel en France. Le choix de votre expert est compliqué, puisque certains experts (même agréés auprès du tribunal) utilisent des méthodes dépassées et des comparables approximatifs. Même si le juge est un non-sachant et qu’il demande à l’Expert d’éclairer sa lanterne, certains Expert « bricolent » un rapport qui est très explicatif pour le juge mais qui est inexact, ou approximatif. Le juge ne sachant faire la différence, il prend pour argent comptant son rapport et son évaluation.
Alors autant prendre un expert de qualité dès le début, qui pourra valablement contester un rapport des services fiscaux, puisque ces services ont accès aux données fiscales, qui sont d’une très grande qualité et inaccessibles à la majorité des Experts. Un Expert qui a déjà traité des dossiers en justice saura également « tourner » le rapport de manière à ce que la compréhension du juge soit la meilleure possible.
Entendez vous-également dès le début sur les honoraires du rapport et sur les honoraires éventuels de représentation devant le tribunal. En effet, demandez dès le début si l’Expert peut aller défendre son rapport et la qualité de son travail, et ainsi permettre convaincre le juge. Cela demande du temps et de la préparation en amont, et les honoraires peuvent varier d’un expert à l’autre. Certains experts peuvent proposer a posteriori des honoraires très élevés pour aller justifier le rapport que vous leur avez demandé. Il est donc préférable de demander le montant de ces frais avant, et d’avoir un écrit.
Concernant nos Experts, ils sont rodés à ces dossiers, sont sélectionnés et peuvent être mis sur liste noire si leurs rapports ne sont pas assez professionnels, ou si des retours négatifs et qui s’avèrent justifiés ont été portés à leur encontre. Cela permet de ne conserver que les meilleurs experts français et de garder la qualité d’expertise indispensable à vos projets, quels qu’ils soient.
Si vous souhaitez trouver un expert lambda, sans passer par Evalvé, pas de problème ! Nous vous aidons à trouver un expert immobilier agréé tout de même, puisque les listes sont parfois difficiles à trouver: Les Listes compilées ici
Enfin, si vous passez par ces experts, pensez à leur demander leur attestation d’assurance.
Et ensuite?
Il est possible de communiquer le rapport du service des Domaines à l’expert en charge de votre dossier, mais il arrive que l’Expert s’inspire largement de ce qui a été fait pour éviter de sortir de sa zone de confort et d’avoir à expliquer de manière détaillée le rapport du « concurrent ». certains experts ont du mal à dire du mal d’autres experts, surtout s’il est dans la même association d’experts, alors même qu’il sait que le rapport est erroné ou qu’il n’a pas été réalisé avec toute la parcimonie qu’il y aurait dû y avoir.
Dans ce cas, il est préférable de communiquer le rapport initial dans un second temps, une fois que le rapport de l’Expert à qui vous avez demandé d’intervenir soit entre vos mains.
Enfin, ne privilégiez pas les honoraires bas, surtout si le but est d’éventuellement contester une décision : il faut du temps pour constituer un dossier solide et cohérent, et non le bâcler puisque ce même rapport pourra être contesté facilement à son tour.
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Evalvé tente de décomplexifier la pratique de l’évaluation et de rendre accessibles aux chefs d’entreprises, aux Directeurs administratifs et financiers et au grand public les informations relatives aux pratiques des experts immobiliers en France.
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Bonjour, dans le cas où la mairie a déjà envoyé son courrier de préemption aux vendeurs/notaire, il est impossible d’avoir le rapport concernant l’évaluation faite par l’inspecteur des domaines : extrait de leur réponse
« Vous demandez communication du rapport du pôle d’évaluation domaniale concernant l’avis 2019-40273V0671.
Les documents administratifs sont communicables aux personnes qui en font la demande en vertu des articles 1 et 2 de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d’amélioration des relations entre l’administration et le public, modifiée par les lois n° 79-587 du 11 juillet 1979, n° 200-321 du 12 avril 2000 et par le décret n°88-465 du 28 avril 1988.
Cependant, le droit d’accès est ouvert sous réserve des exceptions légales et ne peut porter que sur un document identifiable, en possession de l’administration, existant dans sa version définitive. Ainsi, il est de jurisprudence constante de la commission d’accès aux documents administratifs (C.A.D.A.) de considérer que l’avis et le rapport du Domaine, en tant qu’élément essentiel de la négociation entre les parties intéressées, revêt un caractère préparatoire et qu’il ne peut être communiqué avant l’aboutissement de l’opération projetée ou le jugement rendu par le juge de l’expropriation.
J’ai le regret de vous informer que le rapport du service ne peut vous être communiqué. »
Bonjour,
Rien ne vous empêche de contester cette évaluation et de fournir votre propre évaluation. Les évaluations domaniales peuvent parfois être succinctes et ne pas être très détaillées. Le juge décidera de la valeur vénale via un expert judiciaire du ressort du tribunal. Vous pouvez également appeler les domaines directement, si la réponse indiquée dans votre post est faite par la commune. La commune peut parfois réaliser l’évaluation seule et ne pas donner les tenants et aboutissants de leur évaluation qui reste floue.