Evaluation immobilière, la réforme ?
Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur la politique immobilière de l’Etat, en particulier sur les questions de l’évaluation immobilière et du service France Domaine (devenu DIE: Direction Immobilière de l’Etat) afin de diminuer certains coûts, valoriser le patrimoine immobilier de l’Etat et éviter certaines situations fâcheuses rencontrées dans le passé.
Une politique immobilière étatique modernisée, bénéfique pour tous: Ce sont les termes d’un rapport du Conseil de l’Immobilier de l’Etat (CIE), organe consultatif sous la tutelle du Ministère du Budget, des Comptes Publics et de la Réforme de l’Etat. Il est chargé du domaine, et est composé de Parlementaires et de professionnels œuvrant dans le secteur de l’immobilier[1]. Ses missions sont de divers ordres :
« Quatre objectifs ont été définis dès 2006 par le ministre du budget, responsable de la politique immobilière de l’État :
- Diminuer le coût de la fonction immobilière de l’État en allouant aux services des surfaces rationalisées et en cédant les surfaces excédentaires;
- Valoriser le patrimoine immobilier afin de céder les immeubles inadaptés ou devenus inutiles;
- Offrir aux agents et aux usagers des locaux adaptés aux besoins du service public, prenant en compte l’ensemble des normes applicables;
- Favoriser l’offre de logements grâce à la mobilisation du foncier public à l’occasion des cessions foncières induites par les évolutions des besoins des acteurs publics. »
Cet organe consultatif a publié un rapport datant du 30 Janvier 2013, nommé « Moderniser la politique immobilière de l’Etat », ayant vocation à proposer 50 mesures pour ce faire.
Ce rapport fait allusion à l’évaluation des biens et aux services y afférents, dont France Domaine (désormais intégré au sein de la DIE). Lorsque l’on sait que le patrimoine de l’Etat a été évalué fin 2010 à environ 47 Milliards d’euros, pour 10 200 biens, on comprend l’importance d’une politique de l’Etat cohérente. L’évaluation en est d’ailleurs un point important.
Jean-Louis Dumont et son service, auteurs du rapport, pointe de nombreux dysfonctionnements et voie d’amélioration.
L’insatisfaction quant aux procédures d’évaluation de France Domaine, relative au champ d’intervention mais aussi aux méthodes employées est l’un des points évoqués. Les questions posées dans ce rapport rejoignent notre réflexion :
- France Domaine doit-il continuer d’assurer la responsabilité d’évaluation pour le compte des collectivités territoriales ?
- Les évaluations de France Domaine doivent-elles ou non faire l’objet de contre-expertises privées pour les opérations les plus importantes ?
- S’agissant des opérations à l’étranger, comment formaliser les processus d’évaluation, qu’il s’agisse de cessions ou de prises à bail ?
La 6ème proposition de ce rapport met en exergue ce que nous avons précédemment relevé, à savoir que France Domaine est placé dans une situation de conflit d’intérêt, en réalisant l’évaluation de biens alors qu’il est dans son intérêt d’œuvrer en faveur de l’Etat.
Elle rapporte également que l’évaluation des biens immobiliers doit prendre en compte un certain nombre de critères et appliquer les méthodes de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière, jugeant que les services « ne disposent pas des compétences ad hoc ni des moyens en formation pour conduire ses équipes d’évaluateurs à ce niveau d’expertise ». Nous ne nous permettrons pas d’affirmer ou d’infirmer ces points en raison d’un manque de connaissances des services évoqués, mais cette constatation intéresse grandement notre sujet, puisque si ces services ne sont pas compétents à mener tout ou partie des missions d’évaluation foncière, le relai peut être pris par le vivier d’experts compétents œuvrant dans le secteur privé. Encore faudrait-il pouvoir s’assurer de leurs compétences.
Le rapport rappelle que la Commission pour la Transparence et la Qualité des opérations immobilières de l’Etat (CTQ) proposait en 2010 de recourir à une double évaluation domaniale et privée dans le cas de cessions de biens de l’Etat, ladite commission ayant constaté des écarts importants entre le prix des transactions et l’évaluation du service du Domaine.
La proposition est à nouveau affirmée par le rapport du Conseil. Le parallèle est fait avec les grandes sociétés cotées contraintes à la réalisation de deux expertises par deux sociétés différentes, pour les raisons évoquées en début de ce mémoire. Il recommande de choisir les sociétés parmi celles qui sont signataires de la Charte de l’Expertise pour davantage de sécurité. A cet égard, nous pourrions ajouter que si cette préconisation était appliquée, pourquoi ne pas officialiser le statut d’Expert et consacrer la Charte de l’Expertise ? Cela confèrerait davantage de sécurité et permettrait à l’Etat de ne pas perdre la main sur la pratique.
Sans donner une totale confiance aux Experts, la possibilité d’y recourir, pour information et prévention d’un éventuel recours pourrait être imposée.
Autre question soulevée par le rapport, l’évaluation de l’ensemble patrimoine immobilier de l’Etat fait débat. Il est nécessaire de « fiabiliser les données relatives au patrimoine bâti banalisé et cessible, sur la base d’une méthode et d’un calendrier défini ». Le rapport évoque le fait qu’un inventaire doit être réalisé, les actifs doivent être mesurés par géomètre, pour faire ensuite l’objet d’une évaluation par les services de France Domaine. Dans la veine de la remarque précédente, on fera remarquer que l’expert privé peut avoir un rôle de support dans la réalisation de cette tâche, sans avoir de parti pris.
La modification de l’organisation professionnelle est également un frein à la possibilité de réforme de la profession. En effet, en présence d’une dizaine d’associations, il n’y a aucune visibilité pour le client. Il ne s’y retrouve tout simplement pas s’il n’est pas investisseur ou professionnel de l’immobilier. A cet égard, il est nécessaire de clarifier le champ des regroupements de professionnels existants. Dans le cas contraire, les normes internationales, à l’image de TEGoVA ou de la RICS, vont effacer ces normes nationales, qui deviendront inutiles. Un investisseur étranger demandera une certification REV, ou RICS, et n’aura plus à se demander quelle est telle ou telle association nationale, qui seront vouées à disparaître. Cette situation est visible au Royaume-Uni : deux associations, dont la RICS, gèrent l’organisation de la profession. Ceci permet une lisibilité de la pratique, puisque seuls deux interlocuteurs sont présents sur le marché. L’Etat, lorsqu’il souhaite mettre les acteurs autour de la table, n’a que deux associations à réunir, ce qui facilite grandement la prise de décision.
D’autre part, un expert souhaitant s’installer au Royaume-Uni peut tout à fait le faire sans aucun contrôle. Cependant, il sera très difficile pour lui de trouver des clients, parce que ceux-ci connaissent les deux associations qui sont gages de qualité, et qui sont installées de longue date dans le pays.
En France, il a été très dur de mettre autour de la table les associations signataires de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Chacun a son mot à dire, c’est un travail fastidieux que de réaliser un document de ce type.
Egalement, les nombreux textes existants, relatifs aux expertises immobilières pour les SCPI, les OPCI, les Foncières, en matière fiscale… ont chacun des spécificités propres. Leur volume est très important pour chaque texte, et le nombre d’exigences l’est tout autant. Il sera donc techniquement difficile de concilier l’ensemble des demandes pour chaque expertise dans un seul et même document ou statut unique d’expert immobilier.
Rajoutons à cela la complication administrative : en cas d’intervention législative, plusieurs Ministères seraient concernés par la délimitation du statut d’expert. Ainsi, le Ministère du Logement sera le premier concerné, mais aussi le Ministère des Finances dans le cadre des évaluations bancaires, le Ministère de l’Agriculture, relativement aux experts fonciers et agricoles ; ou encore le Ministère de la Justice, concernant les expertises Judiciaires…
Une réforme a été faite en septembre 2016 concernant la politique immobilière, avec la création de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE), qui se substitue au service France Domaine et la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP). Nous y reviendrons dans un prochain article.
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[1] Parmi les membres professionnels de cet organe, on compte par exemple G. Bléard (Représentant de l’Ordre des Géomètres-Experts), J. Chaput (Représentant de la Chambre des Notaires de Paris), ou encore M. R. Drai (Représentant du Conseil National des Barreaux).
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