Le déroulement d’une expertise immobilière

Le contrat d’expertise

La première étape de l’expertise est l’entente sur le bien à expertiser, ou les biens s’il s’agit d’un portefeuille immobilier. Le contrat d’expertise encadre clairement les missions, les étapes de l’expertise, les honoraires de l’expert, et la forme du rapport qui sera remis. Une fois l’entente scellée par le contrat dument signé, l’expert peut commencer la mission pour laquelle il a été mandaté.

La visite du bien immobilier

L’expert effectue la visite du bien concerné: il visite l’ensemble des bâtiments présents sur site, les étages, sous-sols, fait de nombreuses photos des éléments présents au jour de la visite ainsi que du terrain environnant. Il est primordial qu’il fasse le tour de la zone (zone d’activité, industrielle, pavillonnaire), voire de la ville dans laquelle est implanté le bien. L’environnement du bien est très important, ainsi que l’accès au bien (par exemple pour une plate forme logistique) aux réseaux routiers et autoroutiers, aux réseaux fluviaux, la présence d’éventuelles nuisances alentours … Lors de la visite, être accompagné d’un technicien connaissant les lieux, ou du propriétaire qui connaît l’historique des bâtiments permet d’avoir une information détaillée et pertinente afin de pouvoir connaître tous les éléments importants relatifs au bien en question.

L’étude des éléments communiqués concernant le bien immobilier

Une liste d’éléments qui doivent être fournis est inscrite dans le contrat d’expertise et permet à l’expert de s’entourer de toutes les informations utiles à son expertise concernant le bien.

L’analyse de marché et la recherche d’informations non communiquées

Une grande partie du travail de l’expert est réalisée sur l’analyse du marché immobilier selon la typologie du bien, sa qualité, sa localisation, l’urbanisme (avec déplacements en mairie), son environnement, son historique, les transactions à la vente et à la location dans le secteur, servitudes ….

Une fois que l’expert a toutes les cartes en main, et que l’étude de marché a été réalisée avec le plus grand soin, il peut utiliser les méthodologies les plus pertinentes pour évaluer le bien en question, et arbitrer une valeur, en cohérence avec les nombreux appels qu’il aura passé auprès de professionnels: autres experts, brokers, services fiscaux, mairies, Notaires …

La communication des valeurs et le rendu du dossier

L’expert appelle le client pour lui expliquer en détail le rapport qu’il a réalisé, l’étude de marché, et tout le raisonnement et les références utilisées pour parvenir à son évaluation. Il reste disponible après réception du rapport pour expliquer un ou plusieurs points qui restent flous pour le client, même plusieurs semaines après réception du dossier. Bien entendu, l’expert réalisant plusieurs expertises, revenir à une expertise plusieurs semaines après avoir rendu le dossier peut nécessiter quelques temps d’adaptation afin de se « replonger » dans le dossier. Il est nécessaire que le dossier soit le mieux constitué possible, avec tous les éclaircissements permettant à un non initié de comprendre le raisonnement avant d’arriver à la valeur déterminée.

Un expert doit aussi prendre conseil auprès d’autres experts ou de professionnels s’il a un doute ou qu’il manque d’informations sur son marché. Un expert doit donc être très humble dans l’exercice de sa profession, et accepter de ne pas tout connaître.

Notons que ces étapes sont indiquées pour une expertise amiable et non pour une expertise immobilière judiciaire, qui diffère dans son approche, notamment puisqu’il y a des conditions de forme à respecter, mais sur le fond la pratique demeure similaire. Nous le verrons dans un prochain article.