Évaluateurs du domaine et experts immobiliers privés: quelles relations?
Evalvé, dans sa volonté de clarification de la pratique, fait le point sur les relations entre le service du domaine, les évaluateurs de l’état, et les experts immobiliers privés, qui si elles prenaient une tournure différente, permettraient de sécuriser certaines expertises afin de diminuer certaines situations floues en matière d’expertise immobilière publique. Nous verrons également les limites de ces relations.
Gardons en tête que la porosité évoquée dans notre précédent article entre la pratique expertale privée et publique doit faire l’objet d’une réflexion poussée. La récente attribution d’un contrat d’expertise relatif à l’évaluation d’un « portefeuille » immobilier étatique sur tout le territoire national soulève des interrogations. Le Directeur Général de la DGFIP a effectivement déclaré avoir attribué à BNP Paribas[1] la tâche de réaliser des évaluations pour le compte de l’Etat. Interrogé sur la question des risques relatifs du don d’une telle mission à une entreprise privée, il répond en soulignant les évaluations du service BNP Paribas Real Estate France permettront selon lui de réduire les risques d’attaques aux motifs de conflits d’intérêts.
Pour les biens dont le montant est supérieur à 1 ou 2 millions d’Euros[2], les directeurs locaux des finances publiques devront faire une demande d’évaluation complémentaire.
Une dépêche de la CFDT Finances publiques, datant du 6 février 2014, émet son désaccord vis-à-vis du point de vue du Directeur de la DGFIP. Les opinions évoquées sont d’ailleurs louables. La première relève que BNP Paribas est potentiellement un acquéreur des biens objets de l’évaluation. Ayant accès aux documents relatifs aux biens, ainsi qu’ayant pratiqué l’étude desdits biens, il aura un avantage non négligeable par rapport aux éventuels concurrents.
Cette remarque est fondée, aussi conviendrait-il, selon nous, de confier la mission à une structure d’expertise pure, non adossée à un établissement financier, n’ayant aucun intérêt à posséder ces éléments, et conservant la confidentialité des informations confiées. Cette confidentialité n’est nullement remise en cause concernant BNP Paribas, puisque les process internes tiennent théoriquement compte de ces éventuels conflits d’intérêts. Il n’en reste pas moins qu’un risque existe et que la CFDT a raison de le mettre en exergue.
La seconde réside dans la peur de voir une valeur qui puisse nuire au droit de priorité des communes sur les biens étatiques. Ce droit de priorité est l’équivalent d’un droit de préemption d’une commune. L’organisme syndical nous dit ici que, dans le cas d’une vente, « […] Le risque serait avec un prix trop faible une cession déséquilibrée au profit de la commune ou, en cas de renoncement de cette dernière, de voir des offres d’acquisition se faire sur cette base et ainsi permettre à un opérateur averti d’emporter la vente. En cas de prix trop élevé, le risque serait de faire obstacle au droit de priorité de la commune et, éventuellement, de décourager les participants à s’engager dans une procédure lourde mobilisant des fonds (dépôt de garantie ou caution bancaire payante) sans espoir de se voir attribuer le bien à un prix normal. ».
Ces déclarations nous paraissent contestables. Dans le premier cas la commune en serait bénéficiaire, donc le dommage qui en résulterait serait l’enrichissement de la commune engendrant un manque à gagner pour l’Etat. En telle hypothèse, BNP n’aurait aucun intérêt privé à orienter son évaluation.
Le second cas est plus dommageable, mais l’entreprise mandatée n’a pas d’intérêt à proposer une valeur trop élevée, puisque même si l’avantage de pouvoir passer devant d’autres acteurs lui serait acquis, elle acquerrait le bien à un prix plus élevé que sa valeur de marché. BNP ne retirerait donc pas d’intérêt d’ordre pécuniaire dans ce cas non plus.
La dépêche soulève également que cette mesure permettrait de se prémunir d’un nouvel effet « Chantilly », en rapport à l’affaire de l’hippodrome de Compiègne évoquée dans un précédent article. Elle soulève qu’il ne s’agit pas d’une garantie pour éviter ce « syndrome ». Cependant, le parti pris de cet organisme en faveur de la défense de ses services est latent. L’intervention d’un acteur extérieur est évidemment bénéfique à une transparence des pratiques et à une pertinence plus importante de l’évaluation effectuée. Elle diminue aussi la responsabilité de l’Etat vis-à-vis des cessions qu’il réalise. Cependant, il apparaît fondamental d’organiser cette participation d’acteurs extérieurs.
Penser à faire intervenir deux acteurs privés différents, impliquerait des coûts importants. La solution consisterait à faire intervenir l’acteur public et l’acteur privé conjointement, et de leur permettre d’échanger sur l’évaluation des biens visés, pour parvenir à une valeur médiane, entendue des deux parties, ou de faire intervenir un troisième acteur en cas de désaccord majeur.
Ces propositions en faveur de la pratique de l’expertise immobilière, mais qui s’inscrivent dans une conception plus large, puisqu’elles permettent une croissance de la transparence du marché immobilier, ainsi que de la gestion patrimoniale étatique ; ne peuvent se faire que sous l’impulsion des forces politiques en charge de ces questions. Nous pouvons préparer le terrain, créer les fondations, à l’image de la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière, mais la concertation entre les acteurs de l’évaluation montre ses limites, et seuls les pouvoirs publics pourront donner ses lettres de noblesse à l’expertise.
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[1] D’autres entreprises ont été démarchées par voie d’appel d’offre. Nous ne développerons pas davantage ce point pour des raisons de confidentialité.
[2] Le plafond diffère selon la localisation géographique des biens évalués.
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