Le statut de l’expert immobilier

Tout propriétaire foncier a la nécessité, un jour ou l’autre, d’évaluer le bien dont il a acquis la propriété.

Nombreux sont les besoins de pratiquer ladite évaluation, qu’ils soient personnels (vente, cession de parts, donation, succession, divorce…), fiscaux (déclaration d’ISF, désormais impôt de solidarité sur la fortune immobilière (evaluation immobilière IFI), apport de biens immobiliers au capital d’une société telle qu’une SCI, paiement de la TVA sur marge commerciale effectuée lors de la vente d’une construction érigée…), administratifs (appropriation publique de biens immobiliers, obtention de subventions étatiques ou des collectivités territoriales, cession du Service des Domaines…) ou encore professionnels (fonds de commerce, cession de parts, démembrement de propriété jouant sur le caractère professionnel…).

Se pose alors la question de la nomination d’un intervenant pour effectuer l’évaluation, de la détermination de la méthode d’évaluation, des incidences d’une majoration ou d’une minoration de la valeur pour l’opération souhaitée, ou encore de la légitimité des différents acteurs se proposant d’effectuer ladite estimation foncière.

Les enjeux sont importants pour toute opération visant à l’évaluation foncière. Des sanctions fiscales et juridiques peuvent être prises dans le cas d’une mauvaise évaluation de la valeur d’un bien foncier (nullité de la vente, contestation ultérieure des cohéritiers, perte d’un potentiel gain pécuniaire non négligeable, redressements fiscaux…).

De nombreuses situations professionnelles font que l’on peut être face à une multitude de personnes pouvant effectuer l’évaluation d’un bien sans avoir à justifier de quelques études que ce soit, ni de telle ou telle méthode appliquée pour effectuer l’estimation d’un bien qui représente parfois toute une vie pour son propriétaire.

Aucune protection du statut d’Expert immobilier

Le statut n’étant pas protégé, même un agent immobilier « classique » peut s’autoproclamer expert alors même qu’il ne dispose d’aucune expérience professionnelle (même si des « titres » existent), d’aucune connaissance particulière dans les domaines juridique, fiscal, économique, technique et comptable. Seuls sont aujourd’hui reconnus les experts judiciaires, et les experts agricoles et forestiers pour pratiquer l’évaluation immobilière dans leur domaine.

Professionnel reconnu pour ce type d’opération, en tant que celui-ci est agréé auprès de la juridiction d’appel à laquelle il est rattaché, l’expert effectue diverses missions pour le compte de clients ou pour répondre à une demande formulée par le juge.

L’appartenance à un quelconque organisme n’est pas un gage de qualité, il suffit dans la majorité des cas de payer sa cotisation pour adhérer à ces organismes, même les organismes internationaux. Nous avons déjà vu cet imbroglio d’associations d’experts diverses, qui ne font que perdre davantage le client dans un flot de dénominations.

Les méthodes d’évaluation immobilière pratiquées de certains professionnels laissent parfois perplexe, puisque beaucoup manquent terriblement d’objectivité et de technique. En effet, pour un agent immobilier, une simple visite du bien et une analyse sommaire permettent de fixer un prix de vente, par simple affirmation basée sur une connaissance approximative du marché local, sans appréciation d’ordre technique et juridique poussée. Parfois même un simple appel téléphonique permet l’estimation. Ainsi, un bien peut, selon les professionnels réalisant l’estimation, être évalué à 200.000,00 € par un négociateur, 250.000,00 € par un second, et 175.000,00 € par un troisième. Cet exemple, bien que pouvant être interprété comme une exagération, est cependant représentatif de la situation, engendrant un mécontentement de certains clients qui dénoncent des pratiques commerciales avantageuses pour les professionnels de l’immobilier, qui négligent les intérêts desdits clients au profit de leur intérêt personnel.

De cette constatation ressort également une baisse de la confiance en ces professionnels et une volonté de vendre seul son bien, ce qui nuit à l’ensemble de la profession, et met un terme à des années de prospérité.

C’est à cause de ces pratiques qu’il est nécessaire, si l’on souhaite une évaluation juste et indépendante de son bien immobilier, de se tourner vers un professionnel reconnu par les tribunaux, justifiant d’un niveau d’études lui permettant véritablement de prétendre être un expert de l’évaluation immobilière, en toute indépendance, sans activité commerciale autre, et sans conflit d’intérêt.